En France, quand on souhaite mettre en vente sa propriété immobilière sur le marché, la première chose à faire consiste à estimer sa valeur. C’est le meilleur moyen de fixer le juste prix de votre bien. Mais quand on parle d’évaluer un bien immobilier, deux éléments sont mis au tapis : avis de valeur immobilier et estimation. Est-ce qu’il s’agit d’un même concept ou existe-t-il une différence entre les deux ? Ce guide va vous aider à y voir plus clair.
Zoom sur l’avis de valeur immobilier
Faire rédiger un avis de valeur immobilier est indispensable avant d’entamer toute autre procédure de vente sur le marché.
Définition et principe
Il présente le prix de revente éventuel d’un bien immobilier. Il s’agit d’un dossier qu’un expert délivre au propriétaire/vendeur. Le professionnel qui intervient dans ce processus peut être un agent, un notaire ou un mandataire immobilier. L’avis en question offre une analyse ou expertise approfondie de la maison ou de l’appartement à vendre. Il décrit aussi ses caractéristiques, sa valeur sur un secteur géographique (Bordeaux, Paris, Nice, etc.) et le dynamisme du marché.
Les objectifs
Le doc est essentiel pour le propriétaire. Il peut être présenté à la banque afin d’obtenir un financement. Il est aussi signe de garantie si on le présente à un acheteur potentiel. Il peut également être un véritable support de communication pendant les démarches de vente immobilière. Si vous êtes en possession d’un avis de qualité, vous pouvez être sûr d’obtenir un mandat exclusif au bon prix.
La différence avec l’estimation immobilière
Beaucoup de gens pensent qu’un avis de valeur est synonyme d’estimation. Or, il existe une certaine différence entre ces deux concepts. Évidemment, les deux permettent d’obtenir une évaluation de ce que vaut un logement. Toutefois, l’avis de valeur est juste une valeur informative par rapport à l’estimation immobilière. Elle peut être rédigée par n’importe quel expert ou professionnel du domaine. Certains agents peuvent d’ailleurs effectuer l’expertise et rédiger l’avis gratuitement.
En revanche, l’estimation immobilière est requise dans des situations plus légales où la valeur vénale proposée par l’expert en immobilier doit être la plus exacte possible. D’autant que ses responsabilités seront engagées au cas où il y aurait des erreurs : prix surestimé ou sous-estimé. Elle est payante et elle est souvent sollicitée dans le cas d’une succession, un divorce, déclaration d’impôt, sortie de SCI, etc.
Comment rédiger un avis de valeur ?
Plusieurs méthodes peuvent être utilisées pour rédiger ce guide. Il y a d’abord la méthode par comparaison qui est une étude comparative des biens similaires qui sont en vente sur le marché. Ensuite, on retrouve la méthode par capitalisation qui consiste à évaluer le bien en fonction de la rentabilité de sa location. Enfin, la méthode hédoniste est aussi idéale pour rédiger un avis de valeur. Elle vise à déterminer le prix du bien au m².
Qui estime un bien immobilier lors d'une succession ?
Pour évaluer un bien dans le cadre d’une succession, il est préférable de faire appel à un notaire. En effet, lors de la procédure de succession, le recours à un notaire est obligatoire. Ainsi, on évite de contacter plusieurs professionnels. Néanmoins, si on souhaite avoir une vision objective et obtenir une expertise fiable, un conseiller immobilier est le mieux qualifié. Celui-ci est en mesure de proposer une évaluation impartiale.
Les différentes méthodes pour structurer un avis de valeur
Un professionnel peut utiliser plusieurs méthodes pour estimer le prix d’un bien :
- Méthode par comparaison : l’expert en immobilier obtient la valeur d’un bien en comparant les biens similaires qui sont en vente sur le marché.
- Méthode par capitalisation : l’avis expert se base sur le revenu que la mise en location de la maison ou l’appartement peut générer.
- Méthode hédoniste : l’expertise vise à évaluer le prix au m² du logement tout en tenant compte des caractéristiques spécifiques du bien, notamment la vue. L’évaluation prend aussi en considération les inconvénients de votre bien : nuisances, moisissures, etc.
Que contient un avis de valeur immobilier ?
L’avis de valeur d’un bien immobilier contient de nombreuses informations qui récapitulent, entre autres, l’expertise du notaire. Le dossier comporte par exemple le nom du propriétaire, son emplacement et la valeur vénale estimative si le propriétaire choisit de vendre à cette période. Le document peut aussi comporter les éléments qui justifient le prix que l’agent immobilier a proposé à son client. À vrai dire, son estimation s’est peut-être basée sur les éventuels travaux de rénovation qui aident à réduire la valeur vénale du bien. Le plus souvent, le professionnel concentre son analyse sur le prix local des biens immobiliers, l’enquête de voisinage, l’historique de la copropriété ou encore l’étude attractive de l’emplacement.
Avis de valeur : quelles sont ses limites ?
Il n’est pas toujours fiable par rapport à une estimation immobilière. C’est pourquoi vous devez mettre en concurrence les agents immobiliers pour avoir plusieurs conclusions. Un manque de professionnalisme de la part des professionnels immobiliers risque d’entacher la fiabilité du document. C’est pour cette raison qu’un client ne doit pas signer un mandat avec les agents immobiliers auxquels il a demandé ce document. Pareillement, il est aussi conseillé d’opter pour une estimation s’il ne s’agit pas de la vente de votre propriété. L’évaluation réalisée par un agent ou un notaire est par exemple plus fiable dans le cadre d’une succession.
