Le droit de l'urbanisme est un domaine complexe et qui permet d'encadrer le comportement de celles et ceux qui envisagent de construire un bâtiment. Pour autant, certains ne le respectent pas, par ignorance ou par négligence. Pour être en conformité avec la loi et le droit, un permis de construire est nécessaire pour certains travaux de construction. Ainsi, construire sans permis est un délit, mais concrètement, que se passe-t-il pour une construction illégale de plus de 10 ans ? Que disent les textes de loi ? Face à cette problématique de la construction illégale de plus de 10 ans, nous avons tenu à nous intéresser au sujet.
Quel est le délai de prescription pour des travaux non déclarés ?
Il faut savoir qu'en France, le délai de prescription pour des travaux non déclarés est de 6 ans. Il prend effet une fois les délais des travaux terminés. Le délai de prescription fait référence à la période à l'issue de laquelle l'auteur d'une infraction ne peut plus être poursuivi. En effet, au-delà de cette période, le fautif ne peut plus être poursuivi pénalement.
Quels sont les risques de sanctions avant le délai de 6 ans ?
Les risques de sanction pour un manquement à la déclaration et pour des travaux sans autorisation sont grands. En effet, la sanction est lourde et elle est majorée entre 1 200 € et 6 000 € le mètre carré. De plus, celles et ceux qui ont participé aux travaux sont aussi concernés. En cas de récidive, les auteurs de la faute s'exposent à des risques de prison.
Toutefois, une nuance de taille existe :
La prescription pour des travaux non déclarés s'étend généralement sur une période de 10 ans
Bien que des sanctions pénales ne puissent être engagées, il s'est avéré que des communes ont engagé à l'encontre des contrevenants des poursuites pour responsabilité civile ! La procédure se déroule auprès du tribunal judiciaire qui prend alors la décision de faire démolir le bâtiment ou de mander au propriétaire de mettre la construction aux normes des règles fixées en matière d'urbanisme.
Comment régulariser une construction ?
La régularisation d'une construction non déclarée passe par une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux
Il existe des démarches nécessaires pour la régularisation d'une construction non déclarée. La personne qui souhaite le faire doit demander un permis après coup en précisant qu'il s'agit d'une régularisation. Il convient de renseigner avec précision la nature des travaux réalisés. Deux types de réponses peuvent être apportés par la commune dans laquelle vous résidez :
- Une réponse positive : elle accède à votre demande et une autorisation vous est délivrée.
- Une réponse négative : elle considère que les règles d'urbanisme ne sont pas respectées et vous signifie de mettre la construction aux normes ou de la détruire.
Quelles sont les conséquences de la construction illégale de plus de 10 ans ?
Les conséquences d'une construction illégale de plus de 10 ans sur le propriétaire et la communauté ne sont pas à exclure. Bien que des poursuites ne puissent plus être engagées, la construction illégale de plus de 10 ans peut avoir pour répercussions :
- Si l'auteur de l'infraction souhaite procéder à d'autres travaux, la mairie peut s'y opposer :
- En considérant que les travaux sont irréguliers et dangereux.
- Si le contrevenant a été condamné à effectuer la démolition de la construction préalable et qu'il ne l'a pas fait.
- Si la construction se situe dans un site classé, dans une zone protégée ou dans un lieu soumis à un plan de prévention des risques naturels.
- Au cas où la construction s'effectue sur le domaine public.
- Si la construction a été bâtie sans le moindre permis après 1943.
Le problème d'une construction illégale de plus de 10 ans, est que selon la loi, elle n'existe pas. Aussi, envisager dans ces conditions de lui apporter des travaux d'embellissement ou de rénovation est peu envisageable. Par ailleurs, cela ne relève pas de l'urbanisme et le propriétaire doit contacter le service du cadastre de sa mairie pour faire enregistrer sa construction. Dès lors que la déclaration de la construction est acceptée par le cadastre, cela ouvre la voie à des discussions avec l'urbanisme pour envisager une réponse positive à des travaux ultérieurs.
Quels sont les risques juridiques pour l'acheteur d'un bien immobilier avec une construction illégale de plus de 10 ans ?
Les risques encourus par l'acheteur
Les risques juridiques encourus par l'acheteur d'un bien immobilier avec une construction illégale de plus de 10 ans sont moindres, mais les conséquences ne sont pas à exclure. Comme nous le signalions dans le paragraphe précédent, l'acheteur d'un bien immobilier avec une construction illégale de plus de 10 ans peut être tenu responsable de la régularisation de la situation. Par conséquent, toute demande de travaux qu'il est susceptible de demander pourra lui être refusée.
Les risques encourus par le vendeur
Au contraire, l'auteur d'une vente d'un bien immobilier avec une construction illégale de plus de 10 ans risque de voir l'acheteur exiger la nullité de la vente au prétexte d'un vice caché. Par ailleurs, l'acheteur berné peut exiger devant la justice des réparations et des dommages et intérêts.
On comprend donc, à la lecture de cet argument, que l'auteur de travaux non soumis à autorisation se retrouve dans l'impasse au moment de la vente de son bien immobilier et que cette dernière ne sera pas possible sans une régularisation de la situation auprès des services d'urbanisme dans le délai imparti.
La construction illégale de plus de 10 ans n'est pas à prendre à la légère et elle est soumise à des règles de droit et d'urbanisme précises et encadrées. Il est très important pour tous ceux qui souhaitent effectuer des travaux de réfléchir aux éventuelles conséquences sur la vente future de leur bien immobilier et sur les conséquences financières et judiciaires qu'ils encourent en cas d'absence de déclaration. Dans le doute, nous vous conseillons de vous tourner vers un avocat spécialisé en droit immobilier ou un avocat en droit de l'urbanisme pour vous conseiller sur l'attitude à adopter en vue d'y apporter la meilleure réponse.
