Le droit de l'urbanisme est un domaine complexe et qui permet d'encadrer le comportement de celles et ceux qui envisagent de construire un bâtiment. Pour autant, certains ne le respectent pas, par ignorance ou par négligence. Pour être en conformité avec la loi et le droit, un permis de construire est nécessaire pour certains travaux de construction. Ainsi, construire sans permis est un délit, mais concrètement, que se passe-t-il pour une construction illégale de plus de 10 ans ? Que disent les textes de loi ? Face à cette problématique de la construction illégale de plus de 10 ans, nous avons tenu à nous intéresser au sujet.
Quel est le délai de prescription pour des travaux non déclarés ?
Il faut savoir qu'en France, le délai de prescription pour des travaux non déclarés est de 6 ans. Il prend effet une fois les délais des travaux terminés. Le délai de prescription fait référence à la période à l'issue de laquelle l'auteur d'une infraction ne peut plus être poursuivi. En effet, au-delà de cette période, le fautif ne peut plus être poursuivi pénalement.
Quels sont les risques de sanctions avant le délai de 6 ans ?
Les risques de sanction pour un manquement à la déclaration et pour des travaux sans autorisation sont grands. En effet, la sanction est lourde et elle est majorée entre 1 200 € et 6 000 € le mètre carré. De plus, celles et ceux qui ont participé aux travaux sans déclaration sont aussi concernés. En cas de récidive, les auteurs de la faute s'exposent à des risques de prison.
Toutefois, une nuance de taille existe :
La prescription pour des travaux non déclarés s'étend généralement sur une période de 10 ans
Bien que des sanctions pénales ne puissent être engagées, il s'est avéré que des communes ont engagé à l'encontre des contrevenants des poursuites pour responsabilité civile ! La procédure se déroule auprès du tribunal judiciaire qui prend alors la décision de faire démolir le bâtiment ou demander au propriétaire de mettre la construction aux normes des règles fixées en matière d'urbanisme.
Comment régulariser une construction ?
La régularisation d'une construction non déclarée passe par une demande de permis de construire ou une déclaration préalable de travaux
Il existe des démarches nécessaires pour la régularisation d'une construction non déclarée. La personne qui souhaite le faire doit demander un permis après coup en précisant qu'il s'agit d'une régularisation. Il convient de renseigner avec précision la nature des travaux réalisés. Deux types de réponses peuvent être apportés par la commune dans laquelle vous résidez :
- Une réponse positive : elle accède à votre demande et une autorisation vous est délivrée.
- Une réponse négative : elle considère que les règles d'urbanisme ne sont pas respectées et vous signifie de mettre la construction aux normes ou de la détruire.
Identifier les lois et réglementations en vigueur
S'informer sur les lois et réglementations en vigueur en matière d'urbanisme et de construction dans la région concernée permet de comprendre les exigences légales auxquelles la maison doit se conformer, telle que la déclaration des travaux.
Engager un architecte ou un professionnel du bâtiment compétent
Un professionnel du bâtiment qualifié est le seul en mesure d'élaborer un plan de mise en conformité. Son expertise garantit que les travaux de rectification répondent aux normes techniques et légales requises.
Préparer les documents nécessaires à la régularisation
Cela implique de rassembler tous les documents indispensables pour une demande de régularisation, tels que les plans, les permis, les certificats et autres pièces justificatives exigées par les autorités compétentes.
Déposer une demande de régularisation auprès des autorités compétentes
Cette déclaration doit être complète, correctement remplie et accompagnée de tous les documents nécessaires. Elle sera ensuite soumise à une examination par les autorités compétentes.
Collaborer avec les autorités et répondre à d'éventuelles exigences ou demandes de modifications
Une déclaration transparente et une coopération proactive facilitent le processus de régularisation et évitent les retards ou les complications.
Que dit l'article L421-9 du code de l'urbanisme ?
L'article L421-9 du code de l'urbanisme interdit généralement la régularisation des constructions illégales de plus de 10 ans. Toutefois, il prévoit des conditions exceptionnelles permettant la régularisation, sous réserve de critères spécifiques définis par les autorités compétentes.
Conditions exceptionnelles permettant la régularisation
Selon l'article L421-9 du Code de l'urbanisme, certaines conditions exceptionnelles justifient l'autorisation de constructions illégales de plus de 10 ans. C'est le cas notamment des constructions érigées pour des raisons humanitaires ou environnementales.
Procédures et démarches spécifiques pour bénéficier de cette exception
La loi exige le dépôt d'une demande officielle auprès des autorités compétentes, accompagnée de justifications solides et de preuves à l'appui pour ces démarches spécifiques.
Critères à respecter pour obtenir une autorisation de régularisation
Pour obtenir une autorisation de régularisation conformément à l'article L421-9, il est essentiel de démontrer la faisabilité technique et financière des travaux de mise en conformité. Il est également important de témoigner d'un respect des normes urbanistiques et environnementales.
Conséquences en cas de non-conformité avec l'article L421-9
Les répercussions de la non-conformité avec l'article L421-9 impliquent des amendes et des sanctions administratives. Les sanctions peuvent aller jusqu'à la démolition de la construction illégale, selon les décisions des autorités compétentes.
Qu'est-ce que le droit des sols et le permis de construire ?
Le droit des sols désigne l'ensemble des règles qui régissent l'utilisation du territoire, notamment en matière d'urbanisme et de construction. Le permis de construire, quant à lui, est une autorisation délivrée par les autorités compétentes pour réaliser des travaux de construction, de démolition ou d'aménagement sur un terrain donné.
Droit des sols et permis de construire : la différence
Le droit des sols régit l'usage et l'aménagement du territoire. Il vise à assurer un développement urbain équilibré et durable tout en préservant l'environnement naturel et le cadre de vie des citoyens. À l'inverse, le permis de construire autorise tous travaux de construction, de rénovation ou d'aménagement, conformes aux normes urbanistiques et environnementales.
Processus de demande et d'obtention d'un permis de construire
Ce processus implique de soumettre un dossier complet incluant les plans architecturaux, les études d'impact et les attestations de conformité aux règlements en vigueur. S'ensuit une instruction par les autorités compétentes.
Conditions et critères à remplir pour obtenir un permis de construire
- Le respect de règles d'urbanisme
Cela implique de se conformer aux plans d'urbanisme locaux, tels que le Plan Local d'urbanisme (PLU) ou le Plan d'Occupation des Sols (POS), concernant la destination des zones, les hauteurs maximales autorisées, les distances par rapport aux limites de propriété, etc.
- La faisabilité technique du projet
Cela concerne une étude approfondie de la viabilité structurelle du bâtiment, ainsi que la disponibilité des réseaux d'eau, d'électricité, d'assainissement, etc.
- La conformité aux normes de sécurité et de préservation de l'environnement
Cela inclut le respect des normes de sécurité en vigueur, ainsi que la prise en compte des impacts du projet sur le paysage, la biodiversité, les ressources naturelles, etc.
Conséquences de la construction sans permis de construire
Construire sans permis expose les propriétaires à des répercussions légales et administratives importantes, telles que des amendes et des sanctions pénales. Les cas de démolition de la construction non autorisée entraînent aussi des retards et des coûts supplémentaires pour les contrevenants.
Quelles sont les conséquences de la construction illégale de plus de 10 ans ?
Les conséquences d'une construction illégale de plus de 10 ans sur le propriétaire et la communauté ne sont pas à exclure. Bien que des poursuites ne puissent plus être engagées, la construction illégale de plus de 10 ans peut avoir pour répercussions :
- Si l'auteur de l'infraction souhaite procéder à d'autres travaux, l'avocat de la mairie peut s'y opposer :
- En considérant que les travaux sont irréguliers et dangereux.
- Si le contrevenant a été condamné à effectuer la démolition de la construction préalable et qu'il ne l'a pas fait.
- Si la construction se situe dans un site classé, dans une zone protégée ou dans un lieu soumis à un plan de prévention des risques naturels.
- Au cas où la construction s'effectue sur le domaine public.
- Si la construction a été bâtie sans le moindre permis après 1943.
Le problème d'une construction illégale de plus de 10 ans, est que selon la loi, elle n'existe pas. Aussi, envisager dans ces conditions de lui apporter des travaux d'embellissement ou de rénovation est peu envisageable. Par ailleurs, cela ne relève pas de l'urbanisme et le propriétaire doit contacter le service du cadastre de sa mairie pour faire enregistrer sa construction. Dès lors que la déclaration de la construction est acceptée par le cadastre, cela ouvre la voie à des discussions avec l'urbanisme pour envisager une réponse positive à des travaux ultérieurs.
Amendes et sanctions financières
Les contrevenants s'exposent à des amendes administratives pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros, en fonction de la gravité de l'infraction et de la superficie de la construction. De plus, l'avocat peut imposer des sanctions financières journalières jusqu'à l'achèvement de la construction.
Impacts sur la vente ou la transmission de propriété
Les litiges juridiques ou les poursuites engagées par l'avocat des autorités compétentes dissuadent les acheteurs potentiels. De plus, les banques refusent généralement d'accorder des prêts pour l'achat de biens immobiliers non conformes. Le nombre d'acheteurs potentiels est très limité et la propriété perd de la valeur sur le marché.
Procédures judiciaires et litiges potentiels
Les procédures judiciaires engagées par l'avocat des autorités compétentes concernant une construction illégale de plus de 10 ans entraînent des litiges prolongés, des frais élevés et des décisions de justice contraignantes. Les propriétaires sont contraints de démolir la construction non autorisée ou de payer des dommages-intérêts importants aux parties lésées.
Perturbations dans les droits de propriété et d'occupation
- Limite de jouissance du bien : une construction illégale peut restreindre l'accès ou l'utilisation de certaines parties de la propriété. La jouissance globale du bien est réduite pour le propriétaire.
- Risque d'expropriation : lorsque les autorités exigent la démolition de la construction non autorisée, il y a un risque élevé de perte partielle ou totale de la propriété. Malgré une compensation financière accordée à certains cas, c'est généralement insuffisant.
- Dépréciation de la valeur immobilière : une construction illégale entraîne une dévaluation du bien et cela affecte aussi sa valeur sur le marché immobilier. Les opportunités de vente ou de location sont très réduites.
Quels sont les risques juridiques pour l'acheteur d'un bien immobilier avec une construction illégale de plus de 10 ans ?
Les risques encourus par l'acheteur
Les risques juridiques encourus par l'acheteur d'un bien immobilier avec une construction illégale de plus de 10 ans sont moindres, mais les conséquences ne sont pas à exclure. Comme nous le signalions dans le paragraphe précédent, l'acheteur d'un bien immobilier avec une construction illégale de plus de 10 ans peut être tenu responsable de la régularisation de la situation. Par conséquent, toute demande de travaux qu'il est susceptible de demander pourra lui être refusée par acte d'avocat.
Les risques encourus par le vendeur
Au contraire, l'auteur d'une vente d'un bien immobilier avec une construction illégale de plus de 10 ans risque de voir l'acheteur exiger la nullité de la vente par son avocat sous prétexte d'un vice caché. Par ailleurs, l'acheteur berné peut exiger devant la justice des réparations et des dommages et intérêts.
On comprend donc, à la lecture de cet argument, que l'auteur de travaux non soumis à autorisation se retrouve dans l'impasse au moment de la vente de son bien immobilier et que cette dernière ne sera pas possible sans une régularisation de la situation auprès des services d'urbanisme dans le délai imparti.
La construction illégale de plus de 10 ans n'est pas à prendre à la légère et elle est soumise à des règles de droit et d'urbanisme précises et encadrées. Il est très important pour tous ceux qui souhaitent effectuer des travaux de réfléchir aux éventuelles conséquences sur la vente future de leur bien immobilier et sur les conséquences financières et judiciaires qu'ils encourent en cas d'absence de déclaration. Dans le doute, nous vous conseillons de vous tourner vers un avocat spécialisé en droit immobilier ou un avocat en droit de l'urbanisme pour vous conseiller sur l'attitude à adopter en vue d'y apporter la meilleure réponse.
