Dans une copropriété, le syndic s'occupe de la gestion et de tout ce qui est administratif. Dans certains cas particuliers, le syndic professionnel peut ne pas exister. C'est à ce moment-là que la gestion autonome peut être une solution. Elle offre des avantages considérables, que ce soit au niveau financier ou au niveau organisation. Cet article vous donne plus de détails sur la copropriété sans syndic.
Est-ce obligatoire d'avoir un syndic de copropriété ?
Oui, il est obligatoire pour une copropriété, qu'elle soit horizontale ou verticale et peu importe le nombre de lots, d'avoir un syndic de copropriété. La loi du 10 juillet 1965 est claire, toutes les copropriétés doivent avoir obligatoirement un syndic. Ce dernier assure la gestion administrative et comptable de la copropriété, l'exécution des décisions de l'assemblée générale, la tenue de l'assemblée générale et la mise en place des différents travaux d'entretien.
S'il est obligatoire d'avoir un syndic de copropriété, que ce soit pour un immeuble ou pour un lotissement, il est à préciser que le syndic professionnel n'est pas obligatoire. Lorsqu'il est dit quelque part que le syndic n'est pas obligatoire, cela parle du syndic professionnel. Mais, dans un certain cas exceptionnel, il est possible de ne pas en avoir, professionnel ou collectif, mais de courte durée. Par exemple, lorsque l'assemblée générale n'est pas d'accord sur le choix, lorsque le syndic du moment est incapable d'exercer (maladie, accident, autres…) ou lorsque l'assemblée générale n'a pas été convoquée pour nommer quelqu'un à la fin d'un mandat. Dans tous les cas, la décision collective tient une place importante.
La loi impose un syndic sauf exceptions
Il existe toujours des exceptions, mais cela relève au cas par cas. Par exemple, une copropriété de deux lots peut être gérée par les propriétaires eux-mêmes ou dans le cas d'un immeuble qui ne comporte que des garages individuels. Pour savoir si votre habitation fait partie des exceptions, vous devez consulter un professionnel du droit, car les sanctions et les désavantages existent.
Comment assigner une copropriété sans syndic ?
Pour s'organiser dans une copropriété sans syndic professionnel, il faut mettre en place une gestion autonome par une décision collective de ce qu'il faut faire, par l'élection d'un conseil syndical, par l'élaboration d'un règlement intérieur, par l'ouverture d'un compte bancaire et par la mise en place des outils de gestion.
Ce sont les grandes étapes si vous voulez vous passer d'un syndic professionnel. Il faut aussi préciser que l'auto-gestion est de deux types : la gestion par le syndic bénévole et la gestion par le syndic collectif. Pour le premier, un seul copropriétaire s'occupe de toute la gestion. Cela peut se faire dans un petit immeuble ou un petit lotissement. Le syndic collectif est une gestion collégiale où plusieurs copropriétaires gèrent ensemble. Dans les deux cas, la transparence et la communication doivent être au centre des stratégies.
Avec un conseil syndical, c'est-à-dire un syndic collectif, leurs rôles dans l'auto-gestion sont les suivantes :
- préparation des assemblées générales : le conseil met en place l'ordre du jour, prépare les documents de rapports et convoque les copropriétaires.
- exécution des décisions : il veille à ce que toutes les décisions soient appliquées.
- gestion courante : il gère toute la gestion courante de la copropriété, notamment la gestion de contrat, le suivi des travaux, la relation avec les fournisseurs, etc.
- communication : il assure la communication régulière avec tout le monde avec des comptes rendus, des rapports, etc.
Une organisation claire est essentielle
Étant donné que l'auto-gestion n'est pas faite par un professionnel et que des règles régissent la gestion des copropriétés, le collectif doit de ce fait s'organiser avec les bons outils de gestion et les bonnes méthodes. Dans le cas d'une gestion collective, il faut nommer chaque personne à une tâche : président, gestionnaire, responsable des travaux, etc. Pour les outils :
- un cahier des charges qui définit les missions de chaque membre du conseil syndical et les procédures.
- un agenda pour tout planifier.
- un registre des décisions pour recenser toutes les décisions prises.
- un document pour mettre tous les comptes rendus de chaque réunion.
- un logiciel ou une application de gestion de copropriété pour gérer les charges, les travaux et les communications.
Les réunions régulières du conseil syndical sont cruciales afin de faire le point sur comment gérer la copropriété, sur les prises de décisions, ainsi de suite. Quant aux comptes rendus, ils doivent être clairs et détaillés pour garder une trace écrite et tous les copropriétaires sont libres d'avoir une copie.
Quelles sont les responsabilités d'un syndic bénévole dans une copropriété sans syndic ?
Un syndic bénévole est une personne élue en majorité absolue parmi les copropriétés et qui endosse la responsabilité de syndic. Contrairement au syndic collectif composé de plusieurs personnes, le syndic bénévole travaille seul. Son rôle est tout à fait le même qu'un syndic professionnel et d'un syndicat collectif. Il gère toutes les tâches administratives et financières. Il ne reçoit pas de rémunération, mais il peut avoir une compensation selon les décisions des copropriétaires. Même s'il travaille seul, il collabore étroitement avec tous les propriétaires de chaque lot.
Le syndic bénévole assure la continuité
Le rôle du syndic bénévole demande un investissement personne important en temps et en énergie quelle que soit la dimension de la copropriété. Il est essentiel qu'il soit disponible, motivé et possède le sens de la responsabilité. Ce type de gestion est avantageux, car il réduit les charges, notamment par rapport aux rémunérations du syndic, le bénévole a une meilleure connaissance de la copropriété et des copropriétaires, il a une plus grande réactivité.
Quelles sont les sanctions en cas de copropriété sans syndic ?
En cas de copropriété sans syndic, les propriétaires seront responsables des dettes de la copropriété, y compris celles liées à l'absence de syndic. La gestion des litiges sera difficile à gérer et des sanctions pénales et civiles peuvent être appliquées. Et sur le plan avantage, la copropriété n'obtient pas les aides nationales ou régionales sans syndic.
Les sanctions légales sont à prendre au sérieux
- sans syndic, une amende administrative peut être prononcée.
- en cas de mise en danger de la sécurité des personnes, de trouble du voisinage ou le non-respect d'autres dispositions légales, des poursuites pénales peuvent être enclenchées.
- des condamnations civiles peuvent être encourues si les personnes lésées gagnent au tribunal.
À cause de toutes ces sanctions civiles et pénales, il est obligatoire d'avoir un syndic.
La copropriété sans syndic peut être une solution viable dans certains cas, mais elle nécessite une organisation rigoureuse et l'implication de tous les copropriétaires. Les avantages de cette formule sont nombreux : économies, plus grande réactivité, meilleure connaissance de l'immeuble. Cependant, il ne faut pas sous-estimer les risques encourus en cas de non-respect des obligations légales.
