Comment le droit réel immobilier influence-t-il la propriété foncière ?

Le droit réel immobilier est un pouvoir dont dispose un propriétaire sur la totalité ou une partie d'un bien immobilier. Ce sont des droits directs dont peut bénéficier le propriétaire sans aucun intermédiaire et qui peuvent concerner entre autres la servitude de passage, le droit d'usage et l'usufruit. Cette notion joue un rôle important dans le secteur foncier, car elle permet au détenteur de disposer pleinement du bien et de l'utiliser selon son bon vouloir. Mais de quoi s'agit-il exactement, quels sont les différents types, comment en acquérir et comment faire valoir ses droits en cas de litige ? Les réponses dans l'article.

Qu'est-ce que le droit réel immobilier ?

Le droit réel immobilier est le pouvoir juridique dont dispose le propriétaire sur une chose, qui est en général un bien immobilier. En effet, la possession d'un bien confère à son propriétaire plusieurs droits sur celui-ci et de le disposer selon ses envies et comme bon lui semble.

Par ailleurs, selon la loi, la possession d'un droit donne au propriétaire les droits de fructus et d'abusus, c'est-à-dire le pouvoir de jouir et de disposer de celui-ci selon son bon vouloir.

Il se distingue du droit personnel par le fait que le pouvoir est direct sur la chose et donc, ici, dans l'immobilier, sans l'intermédiaire de qui que ce soit entre le détenteur et le bien.

Le droit personnel se définit comme étant un pouvoir conféré à une personne lui donnant le pouvoir d'exiger une chose à autrui. Il se distingue du premier par le fait que le locataire ne peut prétendre à ses droits sur le bien que par l'intermédiaire du bailleur. Il s'agit ici donc d'un pouvoir exercé sur une personne et non sur une chose.

C'est le cas notamment d'une vente, où le titulaire peut attendre du vendeur la remise du pouvoir d'utiliser le logement et d'exiger les clauses conclues dans un contrat. Au cas où elles ne sont pas respectées, le bien du débiteur peut être hypothéqué.

Le droit réel immobilier est un droit direct.

Le droit réel immobilier est direct, car il s'applique directement sur la chose et dans l'immédiat, sans l'intermédiaire de qui que ce soit. Mais pour en jouir, il faut cependant une connaissance poussée de la notion.

Le droit de propriété est un exemple concret. Il s'agit du pouvoir dont dispose un propriétaire sur son bien, qui lui octroie la possibilité de l'utiliser comme bon lui semble, de disposer d'une servitude, et ce, sans l'intermédiaire de qui que ce soit.

Quels sont les droits et obligations liés au droit réel immobilier ?

Le droit réel immobilier se classe en trois droits réels principaux, qui se distinguent par leur structure et leurs attributs. Il s'agit de l'abusus, de l'usus et du fructus. Cela s'applique aussi bien pour un immeuble que pour un meuble.

• L'usus, qui est en lien avec l'usage de la chose. Il s'agit du fait d'habiter le bien en question.
• L'abusus ou le droit de disposer de la chose : le titulaire peut décider tout seul et entièrement de ce qu'il veut en faire : le vendre, l'hypothéquer, le détruire, en faire une donation, etc.
• Le fructus ou le pouvoir d'exploiter le bien et de jouir des fruits de la chose, tels que le loyer dans le cadre d'une location par exemple ou encore des dettes générées par une hypothèque.

Les droits réels immobiliers confèrent un pouvoir sur la chose

Les droits réels immobiliers sont classés en deux, les droits de propriété et de démembrement de celui-ci. Les droits de propriété donnent au titulaire un pouvoir sur la chose, qui n'est autre que l'objet du droit en question. Il s'agit du pouvoir direct que peut exercer le titulaire sur la chose et implique le pouvoir de disposer, d'utiliser et de jouir du bien.

Mais le droit réel inclut également le démembrement qui comprend quelques notions comme les servitudes et l'usufruit. Cette dernière offre au titulaire la possibilité d'utiliser et de tirer avantage de ses fruits pendant une durée déterminée, comme le mettre en location, sans pour autant le posséder.

Quelles sont les modalités de transmission d'un droit réel immobilier ?

La cession et l'acquisition de droits réels peuvent s'effectuer de différentes façons.

• Par accession : elle se fait par succession suite à un décès, qui peut se faire soit par testament dans lequel les bénéficiaires sont indiqués, soit par ab intestat. S'il n'y a aucun testament suite à un décès, l'accession se fait selon les réglementations pour désigner les héritiers. Mais l'accession peut également se faire par donation.
• Par acte notarial : c'est une transmission qui suit une décision de justice suite à un litige.
• Par convention, le titulaire du droit peut conclure une cession avec un acquéreur. La transmission se fait alors lors de la signature de l'acte de vente.
• Par prescription acquisitive : c'est une acquisition d'un droit réel ou d'un droit de propriété d'un simple occupant qui se comporte comme le propriétaire, suite à l'occupation pendant au moins 30 ans.

La transmission des droits réels immobiliers suit des règles précises.

Les actes notariés relatifs à la transmission des droits réels sont soumis à des obligations d'enregistrement pour qu'ils soient validés. En effet, ce document atteste de la propriété et des droits du titulaire sur le bien ou l'immeuble. La législation régit en effet la transmission des droits réels immobiliers et valide les opérations.

Comment se protéger en cas de litige concernant un droit réel immobilier ?

Pour éviter les conflits en droit réel immobilier, il est préférable de faire appel à un professionnel lors d'une transaction. Connaissant parfaitement les procédures, il évite les litiges en conseillant sur les démarches à suivre, les dossiers à fournir, etc. Ces conflits peuvent entraîner un recours juridique à la Cour de Justice.

La protection des droits réels immobiliers nécessite une vigilance constante.

Pour mieux se protéger en cas de litige, une bonne vigilance est de mise. Il est alors nécessaire de rassembler les documents nécessaires comme l'acte de vente, le contrat de bail, les attestations de paiement, les preuves de réparation dans le cas d'un bail, etc.

Pour une meilleure protection et mieux défendre ses droits, le recours aux services d'un avocat spécialisé en droit immobilier est la meilleure option. Maîtrisant parfaitement le domaine et ayant une compétence poussée, ce professionnel peut aider à rassembler les preuves et les documents nécessaires et à faire valoir les droits.

Le droit réel immobilier est un pouvoir dont dispose une personne sur une chose qui est le bien immobilier. Celui-ci se caractérise en trois droits principaux : l'usus, relatif à son utilisation, l'abusus permettant de disposer pleinement du bien et le fructus, concernant la jouissance de ces avantages économiques. Pour sécuriser ses investissements et éviter tout litige, il est important de bien comprendre le droit réel immobilier. N'hésitez pas à consulter des experts pour obtenir des conseils ou dans des situations complexes.