La plupart des commerces occupent un local de location. La location de ce genre de local est régie par un bail tres réglementé par le code du commerce. Il existe de différents types de baux commerciaux.
- La convention d'occupation précaire - un bail de courte durée (normalement 6 mois), conclu en cas de situations exceptionnelles. Cela peut concerner un emplacement destiné à la démolition ou un local vétuste ou dangereux. Cela concerne aussi un local situe dans une zone où des rénovations sont prévues et qui sont interdites à la location. Si le commerce s'y trouve déjà, un bail de 6 mois peut être signé de manière temporaire.
- Le bail mixte - le bail mixte concerne un bâtiment qui sert de local professionnel en même temps que de lieu d'habitation pour le locataire. Par exemple, un commerçant qui vit à l'étage ou un artisan qui utilise le même bâtiment comme le lieu où il opère son activité et réside.
- Le bail professionnel - bail qui concerne les lieux où les professions libérales exercent leur métier.
- Le bail dérogatoire ou bail précaire - C'est un bail commercial ne pouvant dépasser 3 ans maximum même s'il y a plusieurs baux successifs.
C'est quoi un bail précaire ?
Le bail précaire, ou bail dérogatoire, est un bail conclu pour l'occupation d'un local commercial dont la durée ne dépasse pas 3 ans, qu'il s'agisse d'un bail unique ou de plusieurs baux successifs. Ce type de bail échappe aux règles du bail commercial, dans le sens qu'il n'y a pas de renouvellement du bail a l'initiative du locataire ou d'indemnité d'éviction à percevoir. À l'issue de la période de 3 ans, le locataire doit libérer les locaux. Le preneur a, toutefois, la possibilité de reconduire le bail, tacitement, à condition d'avoir l'assentiment du bailleur. Dans cette éventualité, le bail se transforme, automatiquement, selon les dispositions réglementant le bail précaire dans la loi Pinel, en bail commercial classique de 9 ans. Pour qu'un bail commercial précaire puisse être signé, des conditions doivent être réunies.
- Le contrat du bail doit, obligatoirement, se faire par écrit.
- Comme le bail commercial précaire, n'entre pas dans les règles du bail commercial classique, cette clause doit être clairement indiquée sur le contrat écrit.
- La durée totale du bail unique ou des baux successifs, ne doit pas aller au-delà de 3 ans.
- Le contrat entre en vigueur le jour de l'entrée des locaux par le locataire. Ceci évite qu'il y ait signature d'un contrat précaire à la suite d'un contrat commercial classique (contrat 3/6/9)
- Un état des lieux des locaux doit être établi à l'entrée et à la sortie du preneur. Ce constat est établi par un tiers, tel un huissier, mandaté par les deux parties et dont les honoraires sont partagés par elles.
- Le preneur ne dispose pas de la propriété commerciale des locaux. Il ne peut céder le bail, mais en revanche, il a la possibilité de sous-louer les locaux jusqu'à la finalité du contrat.
La durée de 3 ans du bail commercial précaire se justifie par une volonté de combattre les tentatives de contourner les règles relatives à la résiliation d'un contrat en cours de bail. Il faut savoir qu'avant 2014, les baux précaires duraient 2 ans. Auparavant, le bailleur pouvait inclure dans le contrat, une clause excluant la possibilité d'une résiliation par le locataire. Cette pratique, qu'on appelle le bail commercial ferme, ne s'applique plus dans le cas de bail précaire. Dans le cas ou un locataire pratique une activité saisonnière et que le bail précaire ne lui convienne pas en raison de la durée de 3 ans, il lui reste le choix du bail commercial saisonnier. Ce bail laisse une grande liberté aux deux parties pour des négociations sur la durée de la location, à condition de rester dans la limite légale de 6 mois. Au-delà, le bail est requalifié en bail commercial classique. Ce genre de bail est intéressant pour les commerces saisonniers comme les restaurants de plage l'été ou les commerces qui s'installent dans les stations de ski lors des sports d'hiver.
Quelle est la différence entre un bail précaire et un bail commercial ?
La première différence entre le bail précaire et le bail commercial est la durée. Un bail précaire est de courte durée. Il ne peut dépasser les 3 ans. Par contre, le bail commercial a une durée de 9 ans maximum, avec la possibilité pour le preneur de le résilier au bout des périodes triennales. C'est d'ailleurs pourquoi on parle de bail commercial 3/6/9. Le preneur peut résilier au bout de 3 ans, 6 ans ou à la fin du contrat. Le renouvellement du bail n'est pas automatique. Il faut un acte d'huissier de la part du preneur sauf en cas de manquement a l'une des obligations du locataire. Le bail précaire est avantageux pour les sociétés qui démarrent leur activité, car il évite de gros investissements au tout début. Le montant du loyer peut se négocier librement entre les deux parties à la signature du bail.
