La location meublée non professionnelle ou lmnp s’adresse aux locataires privés ou professionnels qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés. Sur le plan administratif, la lmnp suit un regime fiscal particulier. Découvrez dans cet article un guide complet sur les principes et les règles.
En quoi consiste la location meublée non professionnelle ?
La location meublée non professionnelle est une activite auxiliaire exercée à titre de ressources supplémentaires. L’avantage majeur est la possibilité d’exercer une activite lucrative sans nécessairement créer une entreprise ou une société. La lmnp peut être donc exercée à titre individuel ou en nom propre. Pour avoir le statut de lmnp, le propriétaire du logement meublé doit s’enregistrer en ligne. Un formulaire de déclaration, intitulé P0i doit être rempli et envoyé en début d’exercice (une annee). En outre, pour pouvoir obtenir le statut, certaines conditions doivent être remplies :
- Le logement meublé doit être mis en location
- Il doit être prêt à accueillir le locataire avec juste ses effets personnels. Cela signifie qu’un lit, une table et quelques chaises ne suffiront pas. La liste des meubles est établie et publié par l’administration.
Quelle fiscalité avec la lmnp ?
Tout propriétaire ayant le statut de loueur meublé non professionnel ou lmnp a deux choix sur le régime fiscal qu’il désire être imposé, fiscalité location meublée :
- Le regime Bic : il s’agit de toutes les activites classifiés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et commerciaux (Bic ou Micro Bic). Sous ce régime, un abattement de 50 % est accordé. Dans le cas d’une location non meublee, l’abattement est seulement de 30 %
- Le regime reel simplifié : ce système accepte l’amortissement du bien et des mobiliers ainsi que toutes les charges de fonctionnement. Ces charges (charges de copropriété, frais d’acquisition, intérêts bancaires et des emprunts…) peuvent être prises en déduction sur les revenus annuels. Ce regime est plus avantageux et plus intéressant que le Bic.
Dans le regime reel simplifié, les deficits ponctuels ou successifs relatifs à un ou plusieurs exercices peuvent être reportés durant dix ans. En cas de perte, le paiement d’impot n’a pas sa raison d’être.
Quels avantages à la location meublée non professionnelle ?
La location meublée non professionnelle est une activite qui offre de nombreux avantages sur le plan fiscal, sur le plan administratif et sur le plan financier :
- Des démarches simples : le remplissage et l’envoi du formulaire P0i suffisent pour obtenir le statut de lmnp
- un statut flexible : c'est-à-dire que le propriétaire loueur peut à tout moment arrêter l’activite et reprendre l’usage du logement à titre privé.
- un regime fiscal attractif et au choix : entre bic et régime simplifié, le propriétaire loueur a le choix du meilleur régime d’imposition qui lui satisfait.
Comment calculer la base d’imposition dans le régime reel simplifié ?
Dans ce type de régime, le propriétaire loueur
n’a pas besoin de tenir la comptabilité double comme les grandes entreprises et sociétés font. C’est pour cette raison qu’il est qualifié de reel simplifié. La base d’imposition est obtenue selon le système suivant :
Les recettes de location meublee sont l’ensemble des revenus de location ou loyers durant l’annee d’exercice (annee). Les charges déductibles sont les dépenses de fonctionnement. Les charges d’amortissement peuvent aussi venir réduire l’impot à payer. En outre, les déficits cumulés des exercices antérieurs peuvent être considérés dans l’exercice en cours ou annee en cours pour calculer la base d’imposition et réduire l’impot sur les bénéfices à payer.
Dans quel cas le propriétaire perd-il le statut de lmnp ?
Le loueur en meublé non professionnel jouit d’un avantage fiscal intéressant tant qu’il a le statut. Mais il peut être basculé dans le statut loi lmp ou loueur en meublé professionnel dans l’un des cas suivants :
- les revenus locatifs (loyers) dépassent les 23000 € par an
- les revenus locatifs (montant total loyers) représentent plus de la moitié des recettes globales du propriétaire.
En outre, si le propriétaire décide de créer une société immobilière de laisser la gestion des logements à la charge de celle-ci alors le statut peut changer. Dans ce cas, le régime fiscal peut aussi basculer vers le régime du reel. L’imposition location meublée dépend donc du statut.
Comment fonctionnent les charges d’amortissement ?
L’amortissement est une partie des charges liée à l’acquisition du bien. Théoriquement, l’amortissement correspond à l’usure normale du bien lors de son utilisation. Il peut concerner plusieurs exercices donc plusieurs années. En comptabilité, la durée d’amortissement correspond à la durée probable d’utilisation du bien. Le taux d’amortissement est obtenu selon la formule suivante : 100 divisé par la durée d’amortissement. Un immeuble qui a une durée de vie probable de 50 ans est amortissable au taux de 100 : 50 donc de 2 %. Un logement meublé loué à 500 € par mois est amortissable au taux de 2 %. Les charges locatives représentent 5 % des revenus annuels par an. Le montant de la base imposable est comme suit :
- Le logement est estimé à 150 000 €
- Montant du loyer annuel : 500 € x 12 = 6 000 €
- Calcul de l’amortissement : 150 000 € x 2 % = 3 000,00 €
- Charges locatives : 6 000 € x 5 % = 300 €
- La base imposable est de 6 000 € – 3 000 € - 300 € = 2 700 €.
